Belgisch en onafhankelijk: het zijn – met de slinger van de globalisering in volle terugslag – twee sleutelbegrippen die almaar belangrijker lijken te worden. Ons land telt diverse hotelketens die aan beide criteria beantwoorden, maar naar vakantieparken van enige ampleur is het veel meer zoeken. In vakantiepark Breebos te Rijkevorsel werden we alvast op onze wenken bediend. Daar is de hoofdzetel van Parador gevestigd. Van daar in de Noorderkempen heeft het familiebedrijf Fransen een keten van 7 dergelijke parken uitgebouwd, met als jongste aanwinst een prestigieuze stek in Zeeland.
Marie Fransen (MF): “Koudekerke werd ons flagship-project, want we hebben Duinzicht totaal gesaneerd en in 5 fases volledig heropgebouwd volgens een nieuw concept. Dat houdt in dat de luxechalets die particulieren of ondernemingen er aankopen volledig sleutel op de deur aangeleverd worden waarvan de laatste reeksen compleet met zonnepanelen en opslagbatterij. Ze dienen zowel voor eigen gebruik als voor (gedeeltelijke) verhuur.
We waren al even aan het zoeken vooral in Zeeland, dat een toplocatie is aan de Nederlandse kust. Mijn vader en ik hebben vaak aan mystery shopping gedaan in diverse Nederlandse parken. Als Belgische ondernemer in de recreatie hebben we daar ook heel wat van opgestoken aangezien kamperen, en alles wat daarmee te maken heeft, een echte cultuur is in Nederland. Ze weten als geen ander aan welke standaarden je vandaag moet voldoen. De Nederlanders zijn tegelijk een heel kritisch publiek, ze zijn het meest veeleisend en dat mag ook, dat houdt ons scherp.
De Nederlandse standaarden hebben we met net dat tikkeltje meer geïmplementeerd in ons project in Koudekerke. Stilletjes aan laten we deze vorm van recreëren nu ook doorsijpelen op onze Belgische parken. De herinrichting van onze parken aan de Belgische kust zijn momenteel onze grootste prioriteit. Een volledig nieuw en hedendaags concept is er iets makkelijker op te starten dan in het binnenland.”
Hotel Business (HB): Worden intussen plannen voor verdere uitbreiding gekoesterd?
MF: “Wij hebben een visie op expansie in de toekomst en kijken dan ook permanent uit naar opportuniteiten. Natuurlijk is de locatie het allerbelangrijkste element. Behalve wij als kleine KMO met 7 vakantieparken, azen ook de grote (internationale) recreatiebonzen op hetzelfde soort projecten. Op dit ogenblik ligt de absolute prioriteit op onze lopende projecten. Hippodroom werd volledig gesaneerd en een eerste nieuwe fase (van de 4 in totaliteit) werd intussen opgeleverd. Op Beachside realiseerden we de 2e fase van het herinrichtingsproject dat in totaal 102 luxueuze jaarplaatsen zal bevatten. We willen die eerste fases up and running krijgen, m.a.w. we willen consolideren alvorens verdere concrete stappen te zetten. Gezond ondernemen is daarin leidend voor ons.”
Behapbaar blijven
HB: Bij de integratie van Landal in Roompot hebben de mededingingsautoriteiten beide partijen opgelegd om ook een aantal parken te verkopen. Lagen daar dan geen mogelijkheden?
MF: “Die lijsten hebben we bestudeerd, maar rond hetzelfde tijdstip kregen we die opportuniteit in Bredene, waar we onmiddellijk op gesprongen zijn. Voor ons is het immers heel belangrijk dat elk park dat wij uitbaten behapbaar is. Breebos is bijv. 34 ha, waarbij ook onze hoofdzetel. Grote vakantieparken met 1.000 plaatsen en met subtropische zwembaden is niet wat wij ambiëren. Wij opteren voor meer kleinschalige, gezellige vakantieparken die gemakkelijk te managen zijn zonder al te veel toeters en bellen. Daarmee bedoelen we mooi aangelegde parken met een hoge servicegraad en dito kwaliteit, maar ze moeten voor ons wel ten allen tijde overzichtelijk blijven.”
HB: Onze markt van vakantieparken wordt geleid vanuit Frankrijk en Nederland. Parador moet dan ook zien op te tornen tegen machtige marketingmachines zoals die van Europarcs en Roompot.
MF: “Dat zijn heel grote bonzen die op een kort aantal jaren enorme stappen gezet hebben. Wij kunnen alleen maar bewondering opbrengen voor hun realisaties. Het grote verschil is dat wij tot op heden nooit geen gronden mee verkochten. Ten tijde van mijn grootvader werden op het chaletpark Ter Heide in Rijkevorsel ook gronden verkocht, maar dat doen wij allang niet meer. Wij trachten ze zelf zo veel als mogelijk terug in te kopen. Wie bij ons een stacaravan of een chalet koopt, huurt de grond. Wij geven er de voorkeur aan om alle onroerende zaken aan onszelf te houden.
Verschillende recreatiereuzen verkopen daarentegen graag de accommodaties samen met het stukje grond waarop ze staan, wat maakt dat ze op korte termijn heel veel cash kunnen genereren en snel groeien.
Wij kiezen voor een trage groei, met als basis alle gronden in eigen bezit te houden en om baas te blijven in onze eigen onderneming. Wij zijn een privé onderneming die geen kapitaalkrachtige investeringsgroepen achter zich heeft staan. In de diverse parken verhuren we de kavels op jaarbasis.”
Samenhorigheidsgevoel
HB: In tegenstelling met grond zijn stacaravans en chalets roerend. Dat scheelt een slok op de borrel (qua notariskosten en registratierechten) met bijv. het kopen van hotelkamers dat bij steeds meer hotelgroepen opgang maakt. Voelt u dat aan als concurrentie?
MF: “Niet direct. We zien inderdaad dergelijke verkoop meer en meer opkomen, o.m. bij de Holiday Suites. Uiteindelijk is de insteek navenant, want het gaat vooral over het investeren, het bekomen van een bepaald rendement. Toch merk ik dat mensen die bij ons kopen, dat ook vaak doen omdat ze specifiek op zoek zijn naar het groepsgevoel en dat samenhorigheidsgevoel dat op een camping of in een vakantiepark bestaat. Ze beschikken er ook over een eigen aangelegde tuin. Dat is bij zo’n
Holiday Suites niet altijd het geval, al hebben er daar sommigen wel een balkon of terrasje met vaak mooi uitzicht op zee.”
HB: Kunnen eigenaars ervoor kiezen om niet te verhuren en er zelf te verblijven?
MF: “Wij leggen totaal geen eisen op. Parador beschikt over een heel flexibele boekingsmodule waarmee we heel snel kunnen schakelen. Een klant die beslist om te verhuren, kan zich bij ons aanmelden. Wij nemen dan foto’s en zetten die accommodatie online voor een aantal periodes. Ons boekingssysteem kan gekoppeld worden aan diverse touroperators. Deze schakelen wij vooral in tijdens de rustige periodes om voor onze klanten een zo hoog mogelijke bezetting te kunnen genereren.
Bepaalde andere organisaties van vakantiehuisjes leggen op dat eigenaars max. 3 weken op een jaar mogen komen. Ik begrijp die keuze, maar wij kiezen ervoor om onze klanten alle vrijheid te laten om zelf op een heel flexibele manier te beslissen.”
HB: Vorig jaar boekten de 7 parken gezamenlijk ca. 380.000 overnachtingen, een significante progressie t.o.v. 2022. Ronduit spectaculair was dan weer de stijging in de verkoop van stacaravans en chalets: 20% meer eigenaars! Wat is daar de verklaring voor?
MF: “Dat is vooral sinds corona. Met de lockdown mochten onze klanten niet meer naar hun tweede verblijf komen en mensen konden toen net zo min op reis gaan. Naderhand hebben we duidelijk gemerkt dat mensen hun eigen land zijn gaan herontdekken. Dat heeft zich vertaald in een exponentiële stijging van de stacaravan en chaletverkoop, en werd verder aangezwengeld met de schaarste op dat moment: stacaravan- en chaletleveranciers konden weinig leveren omwille van een enorm tekort aan mankracht en grondstoffen. De wachttijden liepen op tot meer dan een jaar. Dat zorgde als het ware voor een echte kettingreactie; veel vraag en weinig aanbod.
Ondanks de onzekerheden in het begin hebben niet enkel wij, maar iedereen binnen onze sector de vruchten kunnen plukken van corona. Intussen is situatie met de energiecrisis, de inflatie en verhoogde rente terug genormaliseerd. Toch is de algemene mindset van de mensen echt wel veranderd. We moeten wat vaker genieten en het moet niet altijd ver zijn om goed te zijn.”
Tekst: Daniel Steevens I Foto’s: Parador Parcs en Daniel Steevens
Marie Fransen: boegbeeld van 3 generaties management vakantieparken
Marie Fransen (°1985) is de managing director van Parador Vakantieparken. Het was haar grootvader (+1985) die aan de basis lag: hij startte Breebos als recreatieoord op achter het winkelcentrum in Rijkevorsel (aan de grens met Merksplas). Zijn zoon Wim baatte op dat moment een bloeiende autozaak uit in datzelfde winkelcentrum. Uiteindelijk besloot hij voorrang te geven aan de emo-
tionele waarde die hij aan Breebos toebedeelde, want door allerlei omstandigheden diende hij er zowat te herbeginnen ‘from scratch’. Toch slaagde hij er in een vliegende start te nemen in de allesbehalve eenvoudige recreatiesector. In de jaren nadien kwamen er met De Brem in Wechelderzande en Ardinam in Olloy-sur-Viroin zelfs vakantieparken bij. De jongste expansiegolf leidde met verwervingen in Blankenberge (Beachside) en Bredene (Hippodroom) tot het coveren van de Belgische kust en zelfs tot een overstap naar Nederland mits de aankoop van vakantiepark Duinzicht in Koudekerke.
Marie Fransen zit intussen al 14 jaar in de business. Zij was actief als vastgoedmakelaar vanuit een kantoor in Brussel, toen plots van haar vader de vraag kwam om zijn sales te worden. Uiteindelijk heeft ze op elk departement gewerkt, van onthaal tot verkoop. Inmiddels heeft ze de fakkel in Parador overgenomen, waar papa Wim volop actief blijft achter de schermen.