Ondanks de verschillende tegenslagen tijdens de afgelopen woelige pandemie, blijken hotels – tegen vele verwachtingen in – opnieuw erg in trek te zijn bij zowel oude als nieuwe investeerders. In de eerste plaats moeten hotelinvesteringen vooral op middellange en lange termijn bekeken worden. En ondanks de verschillende viruscrisissen zijn hotels duidelijk een toekomstgericht investeringsproduct gebleven. COVID-19 zorgde immers voor een heuse “hotelfobie”, waarbij veel bezoekers én investeerders hun toevlucht namen tot appartementen en vakantiewoningen, die als veel veiliger en gezonder beschouwd werden.
Maar ondanks al deze negatieve vooruitblikkende sentimenten, blijkt de hotelsector achteraf veel resistenter te zijn dan velen verwacht hadden. Uit een recent onderzoek van Black Collie Capital leren we bijvoorbeeld dat 78 procent van de reislustigen in de Verenigde Staten de voorkeur geven aan hotels, en maar 61 procent aan vakantiewoningen en appartementen (zoals Airbnb). De belangrijkste redenen voor hun keuze zijn de herkenbaarheid en de voorspelbaarheid (consistentie) van het hotelproduct, een hoger veiligheidsgevoel, meer privacy, het grotere gebruiksgemak (convenience) vanwege de hogere dienstverlening en tenslotte een lagere kostprijs.
Voor de eerstvolgende jaren verwachten de meeste waarnemers dat de hotelinvesteringen het vrij goed zullen blijven doen, en dat een te lage verkoops- of overnameprijs alleen maar bestemd is voor hotels die als volledig versleten ofwel “obsolete” beschouwd worden.
Vooral overnames
Het is wel opvallend dat het momenteel vooral gaat om overnames van en herwaarderingsprojecten voor reeds bestaande hotels. Zo kwamen er in Europa in 2022 iets minder dan 2 procent nieuwe hotels bij. In veel gebieden zijn overnames nu namelijk veel goedkoper dan nieuwbouwprojecten, waarbij de huidige gestegen interestvoeten een belangrijke rol spelen.
Nieuwe hotelinvesteerders
Volgens JLL Hotels & Hopitality zijn er momenteel enorm veel mogelijkheden om in hotels te investeren in Europa. Naast de terugkeer van de meeste traditionele hotelinvesteerders (banken, beleggingsfondsen, bedrijven…) op ons “oude continent” – waarvan er heel wat uit het Midden Oosten en Oost-Azië afkomstig zijn – verschijnen er echter ook flink wat nieuwe investeerders. Zo werd tijdens de eerste helft van 2023 24 procent van het investeringsvolume wereldwijd gerealiseerd door investeerders die zich voor de allereerste keer op de hotelmarkt waagden (en dan vooral in het “luxesegment”).
Kortom : hotelinvesteringen worden méér dan ooit als toekomstgericht beschouwd. Waarom ?
Weerstandsvermogen
In de eerste plaats hebben hotels tijdens de afgelopen pandemie hun weerstandsvermogen bewezen door een sneller herstel (gemiddeld 26 maanden) dan na de crisissen van 2001 en 2008 (die wel minder fel waren voor de hotelsector) – met een blijde terugkeer van zowel de vrijetijdsbezoekers als de professionele (bedrijfs)toeristen.
Ontzorgende investeringsvorm
Tijdens de pandemie hebben veel investeerders tevens ontdekt dat het beheer van appartementen en vakantiewoningen vrij lastig, tijdrovend en duur kan zijn. Hotels kunnen investeerders dan ook veel meer “ontzorging” serveren, zoals de verhuring, het beheer en het onderhoud van de hotelkamer die door de hotelier verzorgd worden. Door de zowat dagelijkse reiniging is dit in elk geval een vrij “duurzaam kapitaalgoed”, waarvan de onderdelen veel langer meegaan dan bij een appartement/vakantiewoning.
Reislust
Bovendien lijkt de nood aan vrije tijd groter dan ooit. Door de pandemie is reizen dan ook geëvolueerd van een overbodig luxeproduct tot een “must have”, zeg maar een noodzakelijke en waardevolle investering, waarbij veel mensen dus bereid zijn om daarvoor (meer) te betalen.
Inflatiewapen
Verder worden hotels door investeerders ook in toenemende mate als een sterk wapen – ofwel een barrière/dijk (hedge) – tegen inflatie beschouwd, meer bepaald door het feit dat de kamerprijs elke dag aan de soms snel evoluerende markt aangepast kan worden (revenue management). Zo beleefde de gemiddelde opbrengst per kamer (Revpar) wereldwijd een duidelijke verhoging tijdens de huidige inflatiecrisis.
Interessante vastgoedvorm
Door een lagere concurrentie van het internet, lijken hotels – waarvan het product niet virtueel en op afstand geconsumeerd wordt – in de ogen van heel wat investeerders eveneens veel veiliger en rendabeler te zijn dan de andere beschikbare vastgoedcategoriën zoals woningen, winkels en kantoren (invloed telewerk, de mogelijkheid om op afstand vanuit hotels te werken ofwel “work from anywhere”…).
Hybride hotelvormen
De aantrekkelijkheid van hotels als investeringsproduct wordt nog verhoogd door de opkomst van nieuwe hybride hotelconcepten, waarbij steeds meer functies letterlijk onder één dak verenigd worden (restaurant, wellness, co-working-plekken…). En door de opkomst van total revenue management – waarbij het rendement van alle onderdelen van het hotel geoptimaliseerd wordt – lijkt er nog heel wat ruimte open te liggen voor verdere winstverbeteringen.
Duurzaam en digitaal
Ook het feit dat hotels steeds meer in duurzame energie- en isolatievormen zullen investeren, markeert deze servicegerichte verblijfsvorm als een toekomstgericht en beloftevol beleggingsproduct, zelfs in een zekere zin als een mede-oplossing voor de klimaatcrisis. Tenslotte zijn er ook nog de verdere automatisering, digitalisering en ontluikende Artificiële Intelligentie (AI), die het hotelpersoneel zullen toelaten om zich meer en meer op de ontvangst- en servicefunties naar de gasten toe te concentreren.
Investeringshotels
Wereldwijd wordt er momenteel vooral geïnvesteerd in hotels op aantrekkelijke vrijetijdsplekken (resorts). Verder blijven de boetiekhotels bij de investeerders in de smaak vallen, net als de hotels met (bekende) merknamen. Ook de “extended stay” apparthotels blijven groeien. Maar de nieuwste apparthotelgroepen bieden steeds meer hoteldiensten aan, en hotels beschikken ook in toenemende mate over eigen appartementen binnen of buiten hun hoofdgebouw.
Investeringsvormen
Kleinere familiale hotels blijven meestal het onderwerp van gespecialiseerde investeerders. Daarnaast maken kleinschalige hotels vaak ook gebruik van crowdfunding via het Internet.
Verder lijkt de verkoop van hotelkamers steeds belangrijker te worden als investeringvorm in ons land. Een fraai voorbeeld hiervan is het vrij recente Dune Hotel in Nieuwpoort, waarbij een rendement van 3,25 procent op 30 jaar gegarandeerd wordt.
Locatie
Tenslotte blijft de keuze van een goede locatie een belangrijke sleutel tot succes als hotelier en investeerder, met als belangrijkste aandachtspunten het bestemmingsplan voor het gebied rondom het hotel (in welke richting kan deze omgeving evolueren, evolutie bereikbaarheid, mogelijkheden voor nieuwbouw of om het hotel uit te breiden…) en een optimale concurrentie-analyse (welke soorten hotels zijn er aanwezig, hoeveel van deze projecten hebben recent renovaties ondergaan, wat is hun serviceniveau…).
Foto: Project van de Belgische groep Evancy in Frankrijk