De blijvend ondermaatse rentabiliteit van spaarboekjes en obligaties, de vaak heel terughoudende opstelling van banken m.b.t. investeringsplannen en ook de volatiliteit van de aandelenkoersen: het zijn slechts enkele van de vele economische feitelijkheden die niet vreemd zijn aan het succes van alternatieve beleggingsvormen, zoals crowdfunding. Diverse platformen presenteren hun producten – tot windmolens op zee toe – op een eigentijdse wijze en met als groot lokmiddel een aantrekkelijke return on investment. De hospitalitysector vormt zeker geen uitzondering op deze regel. Hoe ver staan we daarmee?
Nieuw is crowdfunding hoegenaamd niet. Hotelreuzen als Marriott, Hilton en Intercontinental pakten er in de jaren ’50 reeds mee uit in de United States. Het verschijnsel waaide zowat anderhalf decennium later over naar onze contreien, maar eigenlijk is het de hele tijd grotendeels ondergesneeuwd gebleven. De huidige economische context heeft echter voor een revival gezorgd. De puzzelstukjes zijn in mekaar gevallen. Onze eeuwige baksteen in de maag wordt aardig aangesproken, vooral nu steeds meer blijkt dat de meeste categorieën vastgoed meer dan resistent gebleven zijn voor alle onheil dat ons deze eeuw al overkomen is. Bovendien geniet crowdfunding als alternatief voor de ‘gewone’ mede-eigendom – vooral appartementsbouw – het grote voordeel van geen lasten (en toch flink wat lusten).
Risicovol en illiquide
Een karrevracht mails en herhaalde pogingen tot beïnvloeding via de sociale media zijn het deel van wie in projectontwikkeling en de hotellerie in het algemeen geïnteresseerd is. Het kader dat bij dit artikel hoort geeft een kort overzicht van wie en wat bij crowdfunding voor de hotellerie betrokken is in ons land. Laat het meteen duidelijk wezen: geen van de genoemde projectontwikkelaars houdt zich enkel en alleen met hotels bezig, de residentiële vastgoedprojecten blijven primordiaal.
In dit verband verwijzen wij naar een recent interview (25 juni 2019) in De Tijd met Johan Krijgsman. Hij is de hoofdaandeelhouder van ERA, het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in ons land. Op de vraag of hij ook in alternatief vastgoed investeert, antwoordde Krijgsman: “Nee. Residentieel vastgoed blijft de beste en veiligste belegging. Ik raad mijn vrienden al vijf jaar af in assistentiewoningen te investeren, omdat ik aanvoelde dat die markt werd opgeblazen. Jammer genoeg heb ik gelijk gekregen en is er in dat segment veel leegstand. Hetzelfde met hotelkamers. Eigenlijk zijn dat risicovolle en illiquide beleggingsproducten. Als je dan toch risico wil nemen, ga dan beter naar de beurs.”
Niet enkel de kust
De toon is gezet. Het spreekwoord “Geen rozen zonder doornen” blijkt ook voor crowdfunding onverkort van toepassing te zijn. Die keerzijde van de medaille heeft onder meer te maken met de nood aan een breed draagvlak. Koken kost geld en dus ook het voeren van een sterke marketingcampagne voor crowdfunding. Want stel dat de campagne om de een of andere reden een flop is, dan sta je daar als initiatiefnemer met lege handen en heb je kostbare tijd en middelen verloren. Crowdfunding is dan ook veel meer geschikt voor serieus uit de kluiten gewassen hotelgroepen die tegen een stootje kunnen. Tenzij je als bijv. kleine, onafhankelijke hotelier met een heel originele invalshoek voor de pinnen kunt komen.
De revival van de hotellerie aan onze kust wordt voor een significant gedeelte financieel onderstut door de crowdfunding die naar hotels van Accor toevloeit. Naast die grote eyecatcher is ook in de tweede grootste toeristische regio, de Ardennen, de belegging in dit specifiek soort vastgoed ogenschijnlijk aan een opmars begonnen. Hier treedt ook Radisson nadrukkelijk op het voorplan.
Wordt het een steile opmars? Dat zal de tijd uitwijzen, maar indien de precedenten in de Verenigde Staten terzake als richtsnoer kunnen gelden, blijft deze financieringsvorm hoogstens complementair. En in de eerste plaats bruikbaar voor de financiering van budgetgerichte hotels, eerder niet voor luxehotels.
Geen inspraak
Doorgaans worden de hotels per kamer aangeboden. Particuliere beleggers die een behoorlijk spaarpotje aangelegd hebben, moeten dit aankunnen en krijgen in ruil een fraai percentage, in sommige gevallen aangevuld door voordelen in natura, zoals x aantal dagen dat ze zelf in hun kamer mogen intrekken. Toch hoeven die beleggers zich aan geen echte zeggenschap omtrent die kamer, laat staan omtrent de rest van het hotel te verwachten. Het vruchtgebruik dat ze verwerven, dragen ze immers over aan de hoteluitbater. Tegelijk zijn ze wel van alle mogelijke zorgen i.v.m. die kamer verlost, d.w.z. over het onderhoud, maar ook over de bezetting ervan. De hoogte van de vergoeding voor de (mede-)eigenaar is meestal afhankelijk van de globale omzet van het hotel, die uiteraard gedetermineerd wordt door de globale bezetting.
Een voorbeeld. Projectontwikkelaar Triple Living mikt op de realisatie van een ‘price hotel’ van Radisson (144 kamers) op ’t Eilandje in Antwerpen. Prijzen voor instappers vanaf 115.000 euro en de investering geldt voor een periode van 25 jaar. Het netto rendement bedraagt 3,85 %, maar stijgt vlug boven de 4 %-drempel vanwege de indexering.
Taboesfeertje
Formeel is het natuurlijk zo dat de crowdfundingscampagnes stuk voor stuk uitgaan van de projectontwikkelaars, en dus niet van de hotelgroepen zelf. Er zijn voorbeelden in het buitenland waarbij hotelgroepen zich wél expliciet profileren, zoals Lindner Hotels & Resorts, met hoofdzetel in Düsseldorf en onder meer een hotel in Antwerpen, en Falkensteiner Hotels & Residences, met hoofdzetel in Wenen. Maar goed, eens hier dat laagje vernis afgekrabd, werpen zich een aantal vragen op. Zoals: in hoeverre is crowdfunding ingeburgerd en bestaat met de huidige inflatie aan campagnes niet het risico dat ze concurrentieel worden met elkaar, wie weet op de duur zelfs contraproductief? Of is er plaats op de markt zat en wordt crowdfunding gewoon de hotelfinanciering van de toekomst?
Vandaar onze intentie een eenvoudige steekproef te houden bij representatieve hotelgroepen naar de ervaringen en de vooruitzichten terzake. Dat is niet bepaald een groot succes geworden, want meteen was duidelijk dat de aangesproken hotelgroepen niet bepaald scheutig waren met hun feedback. Daar kan in zekere mate begrip voor opgebracht worden. Het behoort tot onze levenscultuur dat we niet graag iemand in onze portemonnee laten kijken, maar we vroegen dan ook enkel een principiële opstelling. Silence is golden? Je kan het net zo goed het creëren van een taboesfeertje noemen. Destijds bestond een gelijkaardige schroomvalligheid inzake het franchiseconcept, vandaag valt niemand daar nog over. Tenzij je van oordeel zou zijn dat als je zelf over voldoende financieringsmiddelen beschikt, je je toevlucht niet hoeft te nemen hiertoe, of tot crowdfunding.
De afwijzende attitude contrasteert in ieder geval stevig met de hoera-stijl van sommige projectontwikkelaars én met de berichten die bepaalde hotelgroepen zelf de wereld insturen wanneer daar ergens de zoveelste hotelopening plaats heeft.
Long term lease
Gelukkig vinden we bij jongere toppers een consequentere en open opstelling. Zoals bij Paul Cordier, afgevaardigd bestuurder van de nog maar een jaar geleden opgestarte Utopian Hotel Collection: “Ik geloof heel sterk in het crowdfunding verhaal. Het is immers al bewezen door een aantal bedrijven dat het heel succesvol kan werken. Alleen denk ik dat dat niet het verhaal is dat wij op dit ogenblik nodig hebben. Maar het zou zeker kunnen dat wij daar in de toekomst ook gebruik van zullen maken.”
Het zijn zeker niet allemaal believers. Een andersluidende mening komt van de Belg Pieter Willaert, director sales & marketing van de Burasari Group Co., met hoofdzetel in Bangkok en met verschillende brands in Thailand en Laos. “Wij doen niet echt aan crowdfunding. Wij hebben eigen hotels en hotels in management. Sommige hotels zijn met een mede-aandeelhouder, andere volledig in eigen handen, nog andere in long term lease (van 10, 12 of 15 jaar). Crowdfunding is naar mijn gevoel niet evident. Te veel stemmen, te veel betrokken personen is nooit een topidee. We konden voor een bepaald project een tiental financierders krijgen, maar hebben gewacht op één ‘major investor’. Long term lease kan beschouwd worden als een trend in Indochina. Zo heb je geen problemen met eigendomsbewijzen en dergelijke, want als buitenlander kan je niet zo gemakkelijk iets bezitten.”
(Bijna) alle wegen leiden naar St.-Denijs-Westrem
Projectontwikkelaar Bricks & Leisure, met commerciële zetel in St.-Denijs-Westrem, heeft zich het jongste decennium nadrukkelijk ook over hotelbeleggingen ontfermd. Dat leidde tot de realisatie van het Ibis Budget hotel in Jabbeke en van de Radisson Blu Balmoral in Spa. Projecten in evolutie zijn er in Luik (Park Inn by Radisson), nabij de grotten van Han (Mercure Château de la Lesse/Accor) en – dat is een eind buiten de landsgrenzen, maar vertrouwd terrein voor heel wat Belgen – in de dichte buurt van Eurodisney in Marne-la-Vallée (Holiday Inn Express). Twin Properties, eveneens uit St.-Denijs-Westrem, heeft een franchise akkoord afgesloten met Accor. Concrete resultaten zijn hier Ibis Styles Nieuwpoort, Ibis De Haan en Ibis Budget Knokke. Hotel Invest, onderdeel van Chateau Residenties uit Oostende, profileert zich op zijn beurt in eerste instantie als vehikel van Accor, en dat uit zich in de hotelprojecten Ibis Airport Oostende, Ibis Styles Zeebrugge, Ibis Budget Blankenberge, Mercure Blankenberge en Ibis Styles Kortrijk. Het begon allemaal enkele jaren terug met Mercure Oostende. Bij Capital Real Estate kan geïnvesteerd worden in kamers van Ibis Styles Brussels Airport. “Samen met onze franchisepartner Accor baten wij onze hotels uit,” staat vermeld op de website. Creahotels, onderdeel van Creadomus en met zetel in – u raadt het nooit – St.-Denijs-Westrem, is roerganger voor, ter hoogte van Walibi, Ibis Wavre Brussels East, voor Novotel Ieper Centrum en voor het genoemde Ibis Styles Kortrijk. Triple Living, uit Antwerpen, is de projectontwikkelaar voor budgethotel Eilandje vlakbij het MAS. Enzovoort. Volledigheid wordt hier niet beoogd. Het spreekt voor zich dat er projecten kunnen bijkomen, of wegvallen.
Auteur en foto: Daniel Steevens