Krijgt Antwerpen binnenkort te veel hotels? Volgens een thesis die Filip -Goorden aan de Antwerp Management School maakte, zit de kans er dik in. Uit het -onderzoek van de General Manager van het Arass Hotel blijkt dat er in de -komende jaren in Antwerpen meer hotelkamers bijkomen dan dat er vraag naar is. Positief volgens Filip Goorden is wel dat de boodschap is aangekomen en verschillende actoren zijn ‘wakker geschud’.
Filip Goorden maakte de thesis als eindverhandeling voor het behalen van het diploma Master in Real Estate aan de Antwerp Management School. Met de titel ‘Sluit het huidige beleid nog aan bij het nieuwe en toekomstige aanbod in de Antwerpse hotelsector gaf de auteur eigenlijk al een hint naar de huidige problematiek van de hotelsector in de Koekenstad. Zo suggereert hij dat er een overaanbod aan hotels dreigt in Antwerpen en dat er dringend beleidsmaatregelen en acties nodig zijn om die discrepantie tussen vraag en aanbod weg te werken.
Verschil vraag en aanbod
Filip Goorden: “ Het idee om een thesis te maken over vraag en aanbod in de Antwerpse hotelsector, vloeide voort uit de vaststelling dat er plots een enorm aanbod aan hotelkamers in Antwerpen op ons afkomt. Ik vroeg mij daarbij af of het huidige beleid daar wel op aansluit. Ik ging daarom kijken in onder meer de Bestuursakkoorden 2007-2025 en het Strategisch Plan toerisme 2016-2025 en daaruit blijkt dat er een groot verschil is tussen de verwachtingen van de overheid en de realiteit. Zo stelt Antwerpen in het Bestuursakkoord 2019-2022 nog steeds dat ‘ de stad blijft werken aan een breed aanbod van logiestypes, van vijfsterrenhotels tot jeugdhostels, van boetiekhotels tot B&B’s bij de bewoners’. Ondertussen heeft de realiteit de beleidsplannen duidelijk ingehaald en dreigt er een overaanbod aan hotels. Ik denk dat de stad moet investeren in een degelijk marktonderzoek”.
Einde stilstand
Dat de cijfers en de prognoses van het beleid niet meer matchen met de realiteit is volgens Filip Goorden grotendeels te wijten aan een plotse en recente stijging van het aantal hotels in Antwerpen. Jarenlang leefde de Antwerpse hotelsector in een tijd van stilstand. Daar kwam twee jaar geleden plots verandering in. “ In 2008 waren er in Antwerpen 55 hotels, in 2016 waren dat er 57. Dat betekent dat er op 8 jaar tijd in Antwerpen nauwelijks hotels waren bijgekomen. Dat veranderde plots twee jaar geleden, met de komst van een trits nieuwe hotels. Vandaag telt Antwerpen al 72 hotels en tegen 2021 worden dat er minstens 76. Dat wil zeggen dat het aanbod aan hotelkamers in Antwerpen in de periode 2017-2021 met maar liefst 55 % toeneemt. Zo’n groei was een paar jaar geleden natuurlijk niet voorzien. Volgens de World Tourist Organisation zullen er in deze periode wereldwijd maar 13.87 % overnachtingen bijkomen. Het ziet er dus naar uit dat er in Antwerpen binnenkort meer hotelkamers zijn dat er vraag naar is”.
Vastgoed als investering
Volgens Filip Goorden is de plotse stijging van het aantal Antwerpse hotels wellicht te wijten aan de aantrekkelijkheid van vastgoed als investering. Investeringsmaatschappijen zoeken naar diversificatie en vinden dat in vastgoed. Ze gaan er vanuit dat het bouwen van hotels een goede belegging is in tijden dat de rente historisch laag is. Bovendien verwachten ze dat er in de toekomst meer gereisd zal worden.
Bezettingsgraad omlaag
De gevolgen van de plotse toename aan hotels in Antwerpen en bijgevolg een enorme toename van hotelkamers op korte tijd, is nu al voelbaar, benadrukt Filip Goorden. “ In de periode tussen 2017 en 2021 zullen er in Antwerpen meer dan 2.500 hotelkamers zijn bijgekomen. Een enorme stijging, als je weet dat er in de voorgaande periode (van 2008 tot 2017) maar 136 kamers werden bijgebouwd, waarvan de meeste dan nog in het laatste jaar. Die kamers moeten natuurlijk gevuld worden. Volgens cijfers van de Antwerp Hotel Association bedraagt de gemiddelde bezettingsgraad van de hotels in Antwerpen 73 procent en loopt dit in de weekends op tot 90 procent. Maar die cijfers zeggen ook niet alles. Feit blijft dat er in Antwerpen te veel hotels in het drie- en viersterrenhotels gaan bijkomen, met grote concurrentie in dit segment tot gevolg. Dit zal wellicht druk zetten op de kamerprijzen en de bezettingsgraad, die nu al aan het dalen is”.
Actieplan voor logies
Een positief punt volgens Filip Goorden is wel dat zijn studie opgepikt is door de beleidsverantwoordelijken van de stad. “ Naar aanleiding van mijn thesis en de presentatie van enkele kerncijfers hiervan in de beleidsadviesraad, ben ik door de stad uitgenodigd voor een gesprek. Samen met de Antwerp Hotel Association gaat de stad Antwerpen een Actieplan voor logies opstellen met een aantal duidelijke speerpunten”.
Gouden eeuw
Volgens Filip Goorden stelt de stad Antwerpen zich voluntaristisch op en gelooft het stadsbestuur dat de Antwerpse hotelmarkt fundamenteel gezond is en dat de discrepantie tussen vraag en aanbod in de toekomst gaat afnemen. “ De stad spreekt zelfs van een ‘nieuwe gouden eeuw’, maar dat lijkt mij toch iets te optimistisch. Anderzijds is het wel zo dat het stadsbestuur wel oren heeft naar onze verzuchtingen en wil nadenken hoe dat we de vraag naar overnachtingen kunnen verhogen. Een van de opties die door de Antwerpse schepen voor Toerisme, Koen Kennis, naar voor is geschoven is het aantrekken van grote evenementen, die veel volk naar de hotels lokken. Daarnaast moet een betere mix tussen leisure (citytrips) en corporate travel (businesslui, haven) extra overnachtingen genereren”.
Toetsingskader
Ondertussen kunnen Filip Goorden en mensen van de Antwerp Hotel Association aanbevelingen doen om het hotelaanbod beter op de vraag te kunnen afstemmen. Zo vraagt men van de stad een degelijk hotelplan. Een andere aanbeveling aan de stad is een zogenaamd toetsingskader naar analogie van bijvoorbeeld Maastricht. Filip Goorden: “We zijn met de stad in overleg om een toetsingskader voor hotels op te stellen, zoals dat bijvoorbeeld het geval is in Maastricht. Een toetsingskader zorgt voor een haalbaarheidsstudie die toetsing op het stedelijk hotelbeleid mogelijk maakt. Op die manier kan men beoordelen of een initiatief om een nieuw hotel te bouwen een toegevoegde waarde biedt voor de stad. Zo moet men bijvoorbeeld nagaan of het hotelconcept onderscheidend genoeg is en nieuwe gasten kan aantrekken. Ook moet men zich afvragen of er aantoonbaar sprake is van een realistische investering en hotelexploitatie”.
Diversificatie van hotelaanbod
Een andere aanbeveling die het adviescomité maakt is de vraag aan de stad om werk te maken van diversificatie van het (toekomstige) hotelaanbod. “ Antwerpen moet voorkomen dat er te veel hotels in hetzelfde segment komen. Zoals gezegd bestaat de vrees dat er in de stad te veel drie- en viersterrenhotels gaan komen. Daarom vragen wij dat de stad werk maakt van een onderzoek dat aantoont waar er nog potentieel ligt en dat de stad vooral unieke en onderscheidende concepten stimuleert.
Ook voor het luxesegment is er nog plaats. Recentelijk geopende luxeboetiekhotels als Hotel Francq en het August Hotel bewijzen dat er in dit segment nog mogelijkheden zijn. Ook de renovatie van de Antwerpse handelsbeurs tot een 5* Autograph by Marriott hotel en de komst van een 5* ‘Leading Hotel of the World’, bewijst dat hotelbedrijven nog potentieel zien voor het luxesegment in Antwerpen”, besluit Filip Goorden.
Auteur en foto’s: Peter Van Oyen