Belge et indépendant : ces deux concepts clés semblent prendre plus d’importance à l’heure où la mondialisation connaît un recul. Si notre pays compte plusieurs chaînes hôtelières répondant à ces deux critères, il est plus difficile de trouver des parcs de vacances d’une certaine ampleur. Mais au Breebos à Rijkevorsel, nous avons été servis. C’est là que se trouve le siège de Parador. Depuis la Campine du nord, l’entreprise familiale Fransen a développé une chaîne de sept parcs de vacances, le dernier en date étant un site prestigieux en Zélande.
Marie Fransen (MF): « Koudekerke est notre projet phare. Nous avons assaini puis reconstruit le parc de vacances Duinzicht en cinq phases, selon un nouveau concept. Les chalets de luxe que les particuliers ou les entreprises peuvent acquérir sont livrés clés sur portes, la dernière série étant équipée de panneaux solaires et d’accumulateurs. Ils sont destinés à une usage propre ou à une location (partielle).
Nous recherchions un site depuis un certain temps, principalement en Zélande, un endroit privilégié sur la côte néerlandaise. Mon père et moi avons souvent fait des évaluations mystères dans plusieurs parcs néerlandais. En tant qu’entrepreneur belge dans le secteur récréatif, nous avons appris beaucoup de choses car le camping, et tout ce qui s’y rapporte, est une véritable institution aux Pays-Bas. Les Néerlandais connaissent mieux que quiconque les normes à respecter. C’est un public critique et très exigeant, mais cela ne nous dérange pas car nous restons ainsi sur le qui-vive.
Nous avons déployé les normes néerlandaises et les petits plus dans notre projet à Koudekerke. Progressivement, nous laissons cette forme de loisirs se répandre dans nos parcs. La refonte de nos parcs à la côte belge est notre priorité. Il est plus facile d’y lancer un nouveau concept contemporain qu’à l’intérieur du pays. »
Hotel Business (HB): Avez-vous d’autres plans d’expansion?
MF: « Nous avons une vision d’expansion dans l’avenir et nous sommes à la recherche d’opportunités. Bien entendu, l’emplacement est crucial. Outre nous et notre PME possédant sept parcs de vacances, les grands patrons de centres récréatifs (internationaux) s’intéressent à de tels projets. Pour le moment, nous nous concentrons sur les projets en cours. Le parc Hippodroom a été assaini et une première phase (sur quatre au total) a été livrée. À Beachside, nous avons finalisé la seconde phase du projet de réaménagement qui comprendra au total 102 emplacements annuels de luxe. Nous voulons que les premières phases soient opérationnelles, c’est-à-dire les consolider avant d’entreprendre d’autres étapes concrètes. L’entrepreneuriat sain est notre fil conducteur. »
Rester raisonnable
HB: Lors de l’intégration de Landal dans Roompot, les autorités de la concurrence ont imposé aux deux parties de vendre un certain nombre de parcs. N’y avait-il aucune opportunités à ce moment-là ?
MF: « Nous avons étudié les listes mais à peu près au même moment, nous avons eu une opportunité à Bredene que nous avons saisie. Pour nous, il est primordial que chaque parc que nous exploitons reste gérable. Le site de Breebos s’étend par exemple sur 34 hectares et c’est aussi notre siège. Les grands parcs de vacances de 1.000 places avec des piscines subtropicales ne sont pas ce à quoi nous aspirons. Nous optons plutôt pour des parcs de vacances plus petits, agréables et faciles à gérer, sans trop de fioritures. Nous entendons par là des parcs magnifiquement aménagés avec un haut degré de service et de qualité, mais gérables à tout moment. »
HB: Notre marché de parcs de vacances est dominé par la France et les Pays-Bas. Parador doit donc rivaliser avec des machines de marketing puissantes, comme celles d’Europarcs et de Roompot.
MF: « Ce sont des grands patrons qui ont fait d’énormes progrès en quelques années. Nous ne pouvons qu’admirer leurs réalisations. La différence, c’est que nous n’avons jamais vendu de terrain jusqu’à présent. Du temps de mon grand-père, des terrains ont été vendus au parc de chalets Ter Heide à Rijkevorsel, mais nous ne le faisons plus. Nous essayons même de les racheter. Quiconque achète un mobil-home ou un chalet chez nous loue le terrain. Nous préférons nous charger de tout ce qui touche aux biens immobiliers. Plusieurs grands parcs de loisirs vendent les logements avec le terrain, ce qui leur permet de générer plus de liquidités à court terme et de se développer rapidement.
Nous optons pour une croissance lente, basée sur le préservation de nos terrains et le contrôle de notre entreprise. Nous sommes une entreprise privée qui ne reçoit aucun soutien d’un groupe d’investissement fortuné. Dans nos parcs, nos terrains sont loués sur une base annuelle. »
Sentiment d’appartenance
HB: Contrairement aux terrains, les mobil-homes et les chalets sont mobiles. Cela fait une différence (en frais notariaux et droits d’enregistrement) par rapport, notamment, à l’achat de chambres d’hôtels, très populaire auprès des groupes hôteliers. Ressentez-vous cela comme un concurrence ?
MF: « Pas directement. Nous constatons en effet plus de telles ventes, notamment chez Holiday
Suites. En fin de compte, l’approche est similaire, il s’agit principalement d’investir et d’obtenir un certain rendement. Cependant, je remarque que les gens qui achètent chez nous le font souvent parce qu’ils recherchent un sentiment de groupe et d’appartenance typique dans un camping ou un parc de vacances. Ils disposent également de leur propre jardin aménagé. Ce n’est pas toujours le cas chez Holiday Suites, même si certaines chambres possèdent un balcon ou une terrasse offrant souvent une belle vue sur la mer. »
HB: Les propriétaires peuvent-ils choisir de ne pas louer et d’y séjourner?
MF: « Nous n’imposons rien. Parador dispose d’un module de réservation flexible qui permet d’agir rapidement. Un client qui décide de louer peut s’inscrire chez nous. Nous prenons ensuite des photos et nous mettons le logement en ligne pour un certain nombre de périodes. Notre système de réservation peut être lié à divers tour opérateurs. Nous les activons principalement lors des périodes calmes afin de générer un taux d’occupation le plus élevé possible pour nos clients.
Certaines organisations de résidences de vacances imposent aux propriétaires une présence de maximum trois semaines par an. Je comprends ce choix, mais nous préférons laisser à nos clients toute la liberté de décider de manière flexible. »
HB: L’année dernière, les sept parcs ont réservé collectivement environ 380.000 nuitées, une progression significative par rapport à 2022. La hausse des ventes de mobil-homes et de chalets est spectaculaire avec 20% de propriétaires en plus. Comment expliquez-vous cela ?
MF: « C’est principalement dû au coronavirus. Avec le confinement, nos clients n’étaient plus autorisés à se rendre dans leur résidence secondaire et on ne pouvait plus partir en vacances. Nous avons ensuite remarqué que les gens ont commencé à redécouvrir leur pays. Cela s’est traduit par une augmentation exponentielle des ventes de mobil-homes et de chalets, renforcée par la pénurie de l’époque : les fournisseurs de mobil-homes et de chalets ne pouvaient pas livrer grand-chose suite à la pénurie de main d’œuvre et de matières premières. Les délais d’attente atteignaient plus d’un an. Cette situation a créé une réaction en chaîne avec une demande forte et une offre faible.
Malgré les incertitudes du début, nous – et tous les acteurs du secteur – avons pu récolter les fruits du coronavirus. La situation avec la crise énergétique, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt est entretemps revenue à la normale. La mentalité générale a certes changé. Les gens veulent s’amuser plus souvent et il n’est pas nécessaire d’aller loin pour être bien. »
Texte: Daniel Steevens I photos: Parador Parcs en Daniel Steevens
Marie Fransen, figure de proue de trois générations d’administrateurs de parcs de vacances
Marie Fransen (°1985) est managing director des Parcs de vacances Parador. C’est son grand-père (+1985) qui a posé les jalons : il a lancé Breebos comme base de loisirs, derrière le centre commercial de Rijkevorsel (à la frontière avec Merksplas). Son fils Wim dirigeait à l’époque un établissement automobile florissant dans le même centre commercial. Finalement, il donnera la priorité à la valeur émotionnelle qu’il avait pour Breebos, après que diverses circonstances l’aient pratiquement contraint à repartir de zéro. Il réussit à prendre un bon départ dans un secteur récréatif loin d’être simple. Dans les années qui suivent, d’autres parcs de vacances sont ajoutés avec De Brem à Wechelderzande et Ardinam à Olloy-sur-Viroin. La dernière vague d’expansion avec les acquisitions à Blankenberge (Beachside) et à Bredene (Hippodroom) permet de couvrir la côte belge et même au-delà avec l’achat du parc Duinzicht à Koudekerke. Marie Fransen est dans le métier depuis 14 ans. Elle était auparavant agent immobilier dans un bureau à Bruxelles quand son père lui a demandé d’être son agent commercial. Elle a touché à tous les services, de l’accueil à la vente, avant de reprendre le flambeau de Parador, où papa Wim est toujours actif dans les coulisses.
